Новый Генплан Петербурга. Что ждет промзоны?

Аннушка уже разлила масло?

Перспективные локации в#nbsp;городе всегда способствуют рождению амбициозных планов у#nbsp;застройщиков. Так, в#nbsp;начале года#nbsp;АО «ТГК-1» пыталось добиться в#nbsp;Арбитражном суде признания незаконным решения Комиссии по#nbsp;землепользованию и#nbsp;застройке, которая в#nbsp;2019 году перевела участок на#nbsp;Кожевенной линии из#nbsp;общественно-деловой застройки в#nbsp;зону, где разрешено возведение жилых домов. Энергетики обратились в#nbsp;суд, т.к. не#nbsp;смогли скорректировать санитарно-защитную зону Василеостровской ТЭЦ, расположенной в#nbsp;юго-западной части Васильевского острова. Причина#nbsp;— рядом земельный участок для#nbsp;многоэтажной жилой застройки. Суд они проиграли, но#nbsp;и#nbsp;проблема решилась#nbsp;— в#nbsp;ЕГРН были внесены сведения о#nbsp;СЗЗ в#nbsp;соответствии с#nbsp;требованиями законодательства. Плюс там все-таки не#nbsp;дома должны были построить, а#nbsp;паркинги. Стороны остались довольны. Но#nbsp;подобное дело#nbsp;— скорее исключение из#nbsp;правил, положительный пример решения спорной ситуации.

Вспомним хотя#nbsp;бы как в#nbsp;2018 году был громкий конфликт между жильцами#nbsp;ЖК «ЗимаЛето» на#nbsp;Охте и#nbsp;лакокрасочным заводом, которой располагался на#nbsp;противоположном берегу реки. Получилось так из-за сокращения Роспотребнадзором СЗЗ со#nbsp;150 до#nbsp;40 метров. И#nbsp;компания, которой принадлежал завод обжаловала решение госоргана в#nbsp;суде, так как сокращение произошло без их#nbsp;ведома. Но#nbsp;суд встал на#nbsp;сторону государства. Производство по-прежнему существует, а#nbsp;конфликт был исчерпан обещанием переноса производства в#nbsp;другое место.

Таких примеров множество. Но#nbsp;случается и#nbsp;так, что СЗЗ становятся необходимы уже на#nbsp;застроенных территориях. Такое произошло на#nbsp;Канонерским островом, когда построили ЗСД. Жильцов четырех домом пришлось расселять. Конфликт был с#nbsp;собственников, который не#nbsp;согласился на#nbsp;переезд и#nbsp;остался отстаивать свое право в#nbsp;пустой многоэтажке. При этом соседи переселенцев, наоборот, считают СЗЗ слишком маленькой, чтобы жить «без шума и#nbsp;пыли».

Ситуация со#nbsp;ЗНОП также непростая. Недавно фармзавод «Полисан» добился исключения части сквера из#nbsp;зоны зеленых насаждений. Жители поселка Песочный сейчас озабочены строительством медицинского кластера с#nbsp;автостоянками. Проект стоянок предусматривает защитные зоны, запрещающие размещение близко к#nbsp;корпусам больницы. Соответственно, ЗНОП может подвергнуться сокращению. Ожидаем суды. Но#nbsp;многие спорные вопросы все-таки решаются на#nbsp;стадии согласования проектов так или иначе.

Генплан способен повысить градус конфликтов. В#nbsp;проекте уже подразумевается перевод части промзон под жилую застройку. Например, проект редевелопмента ООО#nbsp;«НИИ «Химволокно» с#nbsp;участками на#nbsp;ул.#nbsp;Химиков 20#nbsp;— сразу две защитные зоны, одна из#nbsp;которых установлена для#nbsp;городского кладбища животных. Вопрос с#nbsp;СЗЗ будет решаться и#nbsp;после переезда хлебозавода с#nbsp;улицы Маршала Тухачевского, 24 в г.#nbsp;Пушкин. Компания хочет отдать участок под многоэтажку, но#nbsp;мешает АЗС рядом.

На#nbsp;протяжении последних двух лет многие люди, понимая, что их#nbsp;земельные участки будут переведены из#nbsp;промзоны в#nbsp;зону жилой застройки (или даже инициируя заявками внесение в#nbsp;Генплан), пытаются выкупить у#nbsp;города участки за#nbsp;бесценок. По#nbsp;законодательству, если 70% участка используются под промышленность, то#nbsp;можно выкупить за#nbsp;25% от#nbsp;кадастровой стоимости. Льготный выкуп. Но#nbsp;это еще нужно доказать с#nbsp;помощью ведомости ГУИОН. Многие клиенты, несмотря на#nbsp;предупреждения юристов, пытаются вытащить счастливый билет и#nbsp;ввязываются в#nbsp;авантюру с#nbsp;городом. Но#nbsp;не#nbsp;учитывают колоссальное количество административных барьеров для#nbsp;выкупа. Один из#nbsp;них#nbsp;— все участки, площадь которых более 1 га (а#nbsp;это вся промка обычно), рассматриваются на т.н. «малом правительстве». А#nbsp;там решается все просто#nbsp;— слайды посмотрели, обсудили, причину нашли, отказали. Комитет по#nbsp;градостроительству и#nbsp;архитектуре отвечает на#nbsp;подобные запросы очень просто#nbsp;— несмотря на#nbsp;то, что сейчас земля под промышленность, в#nbsp;Генплан направлен проект внесения изменений, сделаем на#nbsp;этом месте зону жилой застройки. Все, вопрос решен. Город с#nbsp;такими отказами борется, но#nbsp;не#nbsp;юридическими, а#nbsp;административными способами, к#nbsp;сожалению.

По#nbsp;суду отказ оспаривается легко. Нет оснований отказывать в#nbsp;приватизации участка по#nbsp;причине того, что когда-нибудь в#nbsp;будущем он#nbsp;будет переведен в#nbsp;зону жилой застройки. Город это делает исключительно потому что земля под промышленность намного дешевле стоит, плюс льгота#nbsp;— за#nbsp;четверть цены покупают участки. Если будет жилье, то#nbsp;и#nbsp;кадастровая стоимость вырастет в#nbsp;разы и#nbsp;никаких льгот быть не#nbsp;может. Выкуп по#nbsp;максимальной цене и#nbsp;потом стройте жилье сколько душе угодно. Выгода в#nbsp;таком случае исчисляется сотнями миллионов рублей.

Перевод «промок» в#nbsp;жилье провоцирует конфликты и#nbsp;социальное напряжение, тормозит многие проекты. Но#nbsp;новый Генплан безусловно исполнит роль Аннушки;)