Комментарии экспертов «Экстра юс» в средствах массовой информации

Инвестор вкладывает свои деньги в реконструкцию и приспособление, затем использует объект в своих интересах в пределах срока концессии, «отбивает» затраченные деньги и получает прибыль. Компания получает доход и, может быть, репутацию, улучшенный объект остаётся в собственности города.

Количество сделок по 159-ФЗ постепенно снижается, это объясняется не только тем, что большинство объектов предприниматели уже выкупили, но и ценовой политикой, проводимой Смольным

Вопрос использования недвижимого имущества, внесённого в уставный капитал акционерного общества, которое на 100% принадлежит государству, связан с целым рядом ограничений. Как правило, государство как собственник АО через механизмы корпоративного управления пытается жёстко контролировать юридическую судьбу переданной недвижимости. Причём любой вариант отчуждения недвижимости АО в пользу третьих лиц рассматривается как изначально нежелательный. А вот к вопросу аренды недвижимости, находящейся в собственности АО, государство относится гораздо легче, как к вполне разумному источнику доходов для АО. Поэтому, на мой взгляд, оптимальным вариантом развития гостиничного комплекса на территории Морского вокзала является передача его в аренду гостиничному оператору. Однако в договоре аренды имущества необходимо чётко и подробно прописать обязанности арендатора по содержанию гостиницы.

Есть смысл проанализировать городские акционерки и списать всё ненужное, а такого достаточно много, чтобы включить в программу приватизации, выставить на торги и заработать на продаже. Плюс, если я правильно помню, в Петербурге есть шесть жилкомсервисов, в которых у города 20%. Это означает, что никакого влияния Смольный в них не имеет

О продлении договоров аренды земли без торгов давно просили представители бизнеса. К сожалению, в предлагаемой редакции законопроекта указано очень много условий для продления. По логике, стоило просто указать, что договор пролонгируется при условии отсутствия долгов и нарушений в использовании участка. Но и такая «сложная» редакция лучше, чем ничего

Управляющий партнер, соучредитель компании, руководитель практики по недвижимости и корпоративному управлению Дмитрий Егоров принял участие в выпуске проекта «Народный контроль» канала 78. Обсуждались проблемы, связанные с нехваткой мест для парковки в Выборгском районе Санкт-Петербурга, в связи с плотностью жилой застройки кварталов.

Порог 350 млн рублей для получения статуса масштабного инвестиционного проекта в производственной области — хорошая новость для компаний, которые по объёму инвестиций не могли претендовать на статус стратегических инвесторов, и ранее получавших участки целевым назначением. «Стратег» должен вложить в проект от 2 млрд рублей. Вопрос в том, как новый регламент будет работать. Заключение для получения статуса масштабного инвестпроекта должен давать Комитет по промышленной политике, инновациям и торговле СПб, порядок выдачи такого заключения ещё предстоит разработать.

К торгам на право льготной аренды здания Конюшенного ведомства не допустили четырёх заявителей. Оставшихся заявок хватит для того, чтобы аукцион состоялся.

Обычно не допускают к торгам, если предоставлен не полный комплект документов, в нём есть ошибки, недостоверные сведения или участник не соответствует требованиям. Но скорее всего, в данной ситуации речь идёт о невнесении задатка, непоступлении этого задатка на счёт в отведённый срок или в отсутствии справки о нём. Если компания обратится в суд до аукциона, есть шанс получить запрет на подведение итогов.

Управляющий партнер, соучредитель компании, руководитель практики по недвижимости и корпоративному управлению Дмитрий Егоров принял участие в выпуске проекта «Народный контроль» канала 78. Обсуждалась затяжная стройка по адресу: Каменноостровский пр., 53/22.

Главная несправедливость — отклонение поправки о территориальной привязке хотя бы к району текущего проживания. Федеральное законодательство отдаёт принятие решения по этому вопросу на откуп субъектов РФ. Понятно, что такая норма согласована, чтобы иметь возможность переселять людей в Колпино, Шушары и другие малопривлекательные локации.

Как правило, судебные споры на эту тему диаметрально противоположные: собственники делают всё, чтобы не попасть в перечень объектов, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, или оспорить включение.

Большинству выгоднее считать налог от балансовой стоимости, поскольку она заметно меньше кадастровой. В данной ситуации истец бьётся, чтобы в этот перечень попасть. Очевидно, что цель — снизить налогообложение, поскольку кадастровая стоимость оказалась гораздо ниже балансовой. Странно, что дело было проиграно. Если бы компания представила убедительные доказательства по использованию площадей, то его можно было бы выиграть. В кассации, скорее всего, решение останется без изменения, поскольку суды первой и второй инстанций достаточно справедливо оценили представленные доказательства и вынесли свой вердикт, а на этапе кассации новые доказательства не принимаются.

Расторжение договора и переписка по оплате по нему после этого не противоречат друг другу. Пока объектом пользуются, за него вносится плата — в рамках договора аренды или по фактическому использованию. Это вовсе не означает, что город собирается продолжить действие договора аренды.

«Страховую выплату по таким ЧП получают не сразу. Для начала нужно дождаться итогов проверки, доказывающей наступление страхового случая, а в случае возбуждения дела — его итогов. Далее пострадавшую сторону могут ожидать споры по доказыванию страхового случая и сумме выплаты».

Отказ возможен, если событие является не страховым или риск не предусмотрен договором. Например, в некоторых договорах конкретный риск страхуется отдельно: то есть не пожар в целом, а, например, пожар, вызванный замыканием проводки, — отдельно, природный пожар — отдельно и т. п.". Основные причины отказов чаще всего связаны с факторами, на которые страхователь прямо или косвенно обязан влиять при эксплуатации. Другая причина — непринятие разумных и доступных мер для минимизации убытков.

Из позитивных новостей я бы отметил то, что начали учитывать наличие ограничений и обременений, которые прямо влияют на стоимость актива, - владельцам участков можно порекомендовать проверить, как в оценке учтены инженерные коммуникации, — в 2018 году даже прохождение трубы рядом давало дополнительный рост стоимости, хотя участок мог быть и не подключён к сетям.

Интервью управляющего партнера, соучредителя компании, руководителя практики по недвижимости и корпоративному управлению Дмитрия Егорова телеканалу Россия-1.

По статистике за предыдущий год в СПб не было приватизировано ни одного земельного участка под гаражами по дачной амнистии. Для сравнения, ЛО находится на 7 месте по России, там несколько тысяч таких участков было приватизировано. Даже в Москве — 300, а в СПб — 0.

Причина в законодательстве, скажете вы. Нет, федеральным законодательством, конечно же, предусмотрено, что Москва, Петербург и Севастополь имеют право принять свое законодательство. Но это не означает, что для нашего города не работают федеральные акты.

— Почему не продают участки?
— Этот вопрос лучше задать чиновникам. Возможно, есть видение у города, другие идеи. Я считаю гаражи пережитком прошлого. Сейчас около 80 процентов гаражей не используются по прямому назначению — для хранения автотранспорта. Люди хранят там все, что угодно, кроме машин. Все используют по-разному, некоторые даже как СПА-центр

Есть 10−20 процентов граждан, которые там держат автомобили. Но это скорее всего пенсионеры, которые зимой не ездят.

Похожая ситуация с паркингами — люди не покупают места, потому как до них еще нужно добраться. Авто в итоге проще под окнами оставить. Гаражи обычно тоже находятся подальше от жилых домов.

Люди считают ошибочно, что если они приватизируют участок — все, проблема решена. Нет! У нас есть процедура изъятия участков для государственных нужд, когда платится компенсация по рыночной стоимости. Если покупали за 50 тыс., вряд ли продадите за 500. Выкуп — не выход. Если городу понадобится, участок будет изъят. А вы потом будете долго судиться, поскольку предложенная городом цена вас не устроит.

Выход из ситуации. Нужно проектировать больше парковок. На стадии строительства новых домов. В старых изыскивать возможности строительства паркингов. Но не надо возлагать всю социальную нагрузку на бизнес. Должно быть участие городских властей, которые бы тратили бюджетные средства на приобретение парковочных мест для предоставления нуждающимся (пенсионеры, инвалиды, те же «гаражники»).

Надо учитывать разные ситуации. К примеру, вы арендовали у города участок под расположение временного сооружения в виде гаража. Почему должно возникнуть преимущественное право выкупа? Изначально не было права на капитальное строительство. Аренда краткосрочная, без права на капстроительство — сидите и не судитесь

Договор аренды закончился, участок сдали и забыли. Не должно государство ничего в таком случае. Но тут вопрос выгоды. Правило работает в обе стороны. Стремиться стоит к правовому гражданскому обществу, где главное — закон. У нас есть все необходимые законы.

Ничего нового не нужно. Но люди, к сожалению, законов не знают. Государство часто этим пользуется в своих интересах. Если не хотят социальных волнений — будет выгода для граждан. До тех пор, пока все будет продолжаться в таком ключе, будут суды, будут разногласия и непонимание.

Так, вероятно, подумали участники этого судебного спора и не смирились с отказом Комитета имущественных отношений в выкупе земельного участка, находящегося в аренде у ЗАО «База Бадаева» с 1998 года. На земельном участке, площадью 4281 кв. м, расположено нежилое здание (склад), которым как раз и владеет Общество.

КИО в последние годы регулярно отказывает в приватизации земельных участков, если вид разрешенного использования не соответствует Правилам землепользования и застройки. В ПЗЗ складов нет ни в основных, ни в условно разрешенных видах использования. Верховный суд отметил, что если участок был сформирован до принятия ПЗЗ, то такое несоответствие не имеет значения. На наш взгляд, это огромное подспорье для всех заявителей КИО, ведь сегодня каждый второй отказ основывается именно на этом. Раньше в принципе невозможно было выкупить объект, если ВРИ был установлен один, а после принятия ПЗЗ территория «исчезла». Пример — склады.

В практике был суд, когда пришлось доказывать, что никто не обязан менять ВРИ. Доказали. Нюанс — участок находился в собственности. У аренды — всегда эти проблемы. Такие же сложности, когда часть торгового центра находится в зоне улично-дорожной сети, в которой просто не могут располагаться торговые площади. ВРИ естественно у них под торговлю. В этой территориальной зоне нет такого назначения, следовательно никакая торговля в принципе невозможна.

Сейчас Верховный суд указал КИО на недопустимость подобных отказов.

Последующие принятия ПЗЗ, иных градостроительных норм не запрещают выкуп участков. Появились весомые основания идти в суд. И если раньше все суды вставали на сторону государства, теперь, уверены, пересмотрят свою позицию. Пересмотр решений, конечно, вряд ли возможен. Но теперь можно без опасений получить отказ идти в суд, ссылаясь на это решение.

Единственный вопрос к КИО — что делать будете? Это меняет всю практику. Возможно потребуется какое-либо протокольное решение внутри Комитета, или заключение Юруправления, где будет указано на необходимость Управлению приватизации и корпоративных отношений в таких случаях не отказывать заявителям. КИО планирует еще побороться!

Гаражная амнистия сейчас не дает никаких преимуществ собственникам этих строений и никак не может препятствовать реализации дорожного объекта. Важно, что имея оформленную ранее собственность на любой объект недвижимости, будь то даже отдельно стоящее здание, если регион надумывает реализовать какой-то объект, затрагивающий вашу собственность, он будет выкуплен государством по рыночной стоимости без вашего на это согласия. Изъятие для нужд государства — это предусмотренная законодательством процедура. Собственник лишь может посудиться с властями на предмет стоимости выкупа. Оспорить сам факт изъятия невозможно, государство имеет право. Поэтому, даже если гараж находится в собственности, никаких преимуществ это не даст.

Апелляция удовлетворила просьбу ответчиков и рассмотрела дело по правилам первой инстанции. То есть рассматривали досконально, заново была проведена работа по исследованию доказательств сторон, заново были изучены материалы дела. Интересно, что будет написано в мотивировочной части, но очевидно, что судья полностью согласился со всеми доводами суда первой инстанции. На мой взгляд, шансы на кассацию у проигравшей стороны минимальны. После двух отрицательных решений они и так были невелики, а после столь подробных рассмотрений стремятся к нулю.

Важный момент этого законопроекта касается не только приватизации арендаторами, но и работы с памятниками. Правила стали более конкретными и позволят активнее вовлекать такие объекты в инвестиционный оборот. Законодатель разделил объекты культурного наследия на обычные и те, что находятся в неудовлетворительном состоянии. Раньше такой градации не было: способы приватизации для всех были общие. Теперь первые, как и прежде, могут быть приватизированы любым способом — и в составе имущественного комплекса ГУПа, и через аукцион. Объекты в неудовлетворительном состоянии, как чётко прописано в законопроекте, могут быть приватизированы только на конкурсе, земля по итогам которого передаётся исключительно в аренду, а существенным условием является восстановление памятника.

Положительной практики оспаривания генплана в Петербурге практически нет, в основном решения выносят не в пользу заявителей. Соответственно, с большой долей вероятности предложение, внесённое городом, войдёт в итоговый документ.

После того как город примет решение о резервировании объектов для государственных нужд, комитет имущественных отношений направит собственнику письмо, в котором будет названа сумма компенсации, определённая на основании отчёта о рыночной стоимости. Надо понимать, что, скорее всего, её размер будет далёк от ожиданий владельца. Собственник может обжаловать цену в суде, в нашей практике встречались случаи увеличения стоимости на более чем 50%, отстоять реальную рыночную стоимость вполне возможно. Также Земельный кодекс позволяет предоставить недвижимость взамен изымаемой. Но я не уверен, что у Смольного есть на замену имущество, соразмерное площади локации и потенциалу площадки на Чугунной.

Испокон веков это были администрации районов. Наверное, это логично, поскольку они обладают большей информацией. Хотя, возможно, целесообразнее было бы передать эти полномочия и эту ответственность КИО, который в таком случае был бы более замотивирован быстрее вовлекать объекты в хозяйственный оборот. Это не только повысило бы доходы бюджета от использования своего имущества, но и сняло бы проблему незаконного использования городской недвижимости. Как известно, сегодня пустующие площади зачастую сдаются в аренду по серым схемам.

Любые работы с объектом культурного наследия начинаются с задания комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП), его надо получить. Далее идут обследование и проектирование. На ряд инструментальных обследований (те, что проводятся разрушающими методами) нужно получать отдельное разрешение КГИОП. Если существует риск утраты или разрушения здания, то до основного проекта нужно сделать проект неотложных противоаварийных мероприятий, на него опять же нужно получить разрешение КГИОП. Сам проект отдельно не согласовывается, он подаётся с заявлением на разрешение. Можно сделать отдельно консервационные мероприятия (например, закрыть контур здания) и параллельно делать основной проект. Далее разрабатывается и утверждается историко-культурная экспертиза. Точные сроки и этапы работ прописаны в договорах правообладателя и собственника. По идее текущему правообладателю мог помешать только запрет на проведение полевых исследований на памятнике, но такие ограничения вводятся крайне редко. Соответственно, арендатор всё это время мог проектировать и согласовывать проект, а в идеале — уже завершить проектирование. Также вполне могли быть выполнены противоаварийные консервационные мероприятия — если они нужны.

На 100% уверен в том, что принятое решение устоит в вышестоящих инстанциях и истцу удастся взыскать заявленную сумму. «Аврора инвест» — не первая и не последняя компания, которая решила пойти таким путём. Если была доказана вина КИО в том, что арендатор не смог приобрести объект (незаконный отказ в реализации преимущественного права), то внесённая за период, пока арендатор судился, арендная плата подлежит взысканию. Более того, в судебной практике уже есть случай, когда арендатору удалось взыскать средства, внесённые за время судебного разбирательства по оспариванию выкупной стоимости объекта, против приватизации которого комитет не возражал

Собственники выкупаемых участков и зданий имеют большой опыт по оспариванию стоимости. Возможности для этого существуют, поскольку речь всегда идёт о плавающей величине с достаточно широким диапазоном. И если государство заинтересовано в том, чтобы приобрести объект по нижней планке, то владелец нацелен даже не на усреднённую ставку, а на верхнюю границу. Определённо в этом есть экономика — подняв в суде стоимость 1 м² даже на несколько тысяч рублей, на большом объекте можно получить существенную разницу. В среднем по судам, ведущимся в Петербурге по сделкам, одной из сторон которых является государство, можно говорить о потенциале роста цены на 30%. Поэтому мы всегда рекомендуем оспаривать предложенную цену. Стоит отметить, что такие споры могут существенно увеличить сроки реализации проекта, если государство не установит для этой стройки какого-либо особого порядка. Поскольку арбитражные суды буквально завалены работой, на каждый спор может потребоваться минимум год (с учётом подготовки судебной экспертизы по стоимости, возможного оспаривания и пр.).

Можно предположить, что после утверждения результатов кадастровой оценки в конце прошлого года в имущественном блоке решили, что рассчитанная сумма налогов на имущество недостаточна и необходимо изыскать возможности для увеличения показателя. Традиционно одним из способов является повышение кадастровой стоимости недвижимости — это проверенный годами, надёжный вариант. Поэтому кадастровая стоимость регулярно повышается и почти никогда не снижается. Неудивительно, что в комитете решили повысить кадастровую стоимость многофункциональных объектов большой площади, принадлежащих крупным игрокам. Вопрос скорее вызывает то, почему изначально появилась идея предметно рассматривать отдельные объекты и оценивать их исходя из экономической справедливости. Обращает внимание то, что исправлять эту ситуацию стали без судов — в административном порядке. Хотя по сути комитет должен был оспаривать отчёт в этой части в суде. Сегодня, на мой взгляд, перед судом необходимо ставить вопрос, правомерно ли было это выявление ошибки, её признание и пересчёт в сторону увеличения. Также необходимо поставить вопрос о правомерности увеличения кадастровой стоимости задним числом. Обычно новая кадастровая стоимость применяется со следующего налогового периода. Очевидно, что вес кадастровой стоимости на рынке недвижимости возрастает. Всё идёт к тому, что к ней в недалёком будущем будут привязаны все расчёты по недвижимости. Например, Петербург — один из немногих регионов, где арендная ставка рассчитывается по методике об определении рыночной стоимости. Это самый справедливый подход, который учитывает фактический функционал объектов. Но, если ставится задача наполнить бюджет, конечно же, самое простое — взять кадастровую оценку, которая является массовой. Я боюсь, что следующим этапом будет расчёт арендной платы по кадастровой стоимости. И вероятно, это решение будет не в пользу бизнеса.

Действительно, число расторгаемых КИО договоров с бизнесом снизилось. Однако нельзя связать это с внезапно возникшей благосклонностью Комитета к арендаторам или какими-либо новыми правилами. Просто люди приблизительно поняли правила игры и стараются их не нарушать.

Пример:  дело с одним ООО, которое занимается арендой и управлением недвижимостью. Чиновники просили Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти расторгнуть арендный договор из-за штрафа 6,8 тыс. рублей. Пользователь земельного участка, на котором расположен НТО, не знал о существовании этого штрафа, иначе бы его оплатил — уж слишком невелика сумма. КИО утверждает: уведомление направлял. Пользователь заверяет, что не получал. В итоге — через суд КИО требует оплату штрафа и расторжения договора. В мае этого года суд отказался удовлетворить требования чиновников, в частности, в связи с тем, что штраф был добровольно оплачен Обществом. Это дело отражает сегодняшнюю судебную практику.