Вокруг промзон и нового генплана Петербурга все сильнее разгораются споры.
Аннушка уже разлила масло?
Перспективные локации в городе всегда способствуют рождению амбициозных планов у застройщиков. Так, в начале года АО «ТГК-1» пыталось добиться в Арбитражном суде признания незаконным решения Комиссии по землепользованию и застройке, которая в 2019 году перевела участок на Кожевенной линии из общественно-деловой застройки в зону, где разрешено возведение жилых домов. Энергетики обратились в суд, т.к. не смогли скорректировать санитарно-защитную зону Василеостровской ТЭЦ, расположенной в юго-западной части Васильевского острова. Причина — рядом земельный участок для многоэтажной жилой застройки. Суд они проиграли, но и проблема решилась — в ЕГРН были внесены сведения о СЗЗ в соответствии с требованиями законодательства. Плюс там все-таки не дома должны были построить, а паркинги. Стороны остались довольны. Но подобное дело — скорее исключение из правил, положительный пример решения спорной ситуации.
Вспомним хотя бы как в 2018 году был громкий конфликт между жильцами ЖК «ЗимаЛето» на Охте и лакокрасочным заводом, которой располагался на противоположном берегу реки. Получилось так из-за сокращения Роспотребнадзором СЗЗ со 150 до 40 метров. И компания, которой принадлежал завод обжаловала решение госоргана в суде, так как сокращение произошло без их ведома. Но суд встал на сторону государства. Производство по-прежнему существует, а конфликт был исчерпан обещанием переноса производства в другое место.
Таких примеров множество. Но случается и так, что СЗЗ становятся необходимы уже на застроенных территориях. Такое произошло на Канонерским островом, когда построили ЗСД. Жильцов четырех домом пришлось расселять. Конфликт был с собственников, который не согласился на переезд и остался отстаивать свое право в пустой многоэтажке. При этом соседи переселенцев, наоборот, считают СЗЗ слишком маленькой, чтобы жить «без шума и пыли».
Ситуация со ЗНОП также непростая. Недавно фармзавод «Полисан» добился исключения части сквера из зоны зеленых насаждений. Жители поселка Песочный сейчас озабочены строительством медицинского кластера с автостоянками. Проект стоянок предусматривает защитные зоны, запрещающие размещение близко к корпусам больницы. Соответственно, ЗНОП может подвергнуться сокращению. Ожидаем суды. Но многие спорные вопросы все-таки решаются на стадии согласования проектов так или иначе.
Генплан способен повысить градус конфликтов. В проекте уже подразумевается перевод части промзон под жилую застройку. Например, проект редевелопмента ООО «НИИ «Химволокно» с участками на ул. Химиков 20 — сразу две защитные зоны, одна из которых установлена для городского кладбища животных. Вопрос с СЗЗ будет решаться и после переезда хлебозавода с улицы Маршала Тухачевского, 24 в г. Пушкин. Компания хочет отдать участок под многоэтажку, но мешает АЗС рядом.
На протяжении последних двух лет многие люди, понимая, что их земельные участки будут переведены из промзоны в зону жилой застройки (или даже инициируя заявками внесение в Генплан), пытаются выкупить у города участки за бесценок. По законодательству, если 70% участка используются под промышленность, то можно выкупить за 25% от кадастровой стоимости. Льготный выкуп. Но это еще нужно доказать с помощью ведомости ГУИОН. Многие клиенты, несмотря на предупреждения юристов, пытаются вытащить счастливый билет и ввязываются в авантюру с городом. Но не учитывают колоссальное количество административных барьеров для выкупа. Один из них — все участки, площадь которых более 1 га (а это вся промка обычно), рассматриваются на т.н. «малом правительстве». А там решается все просто — слайды посмотрели, обсудили, причину нашли, отказали. Комитет по градостроительству и архитектуре отвечает на подобные запросы очень просто — несмотря на то, что сейчас земля под промышленность, в Генплан направлен проект внесения изменений, сделаем на этом месте зону жилой застройки. Все, вопрос решен. Город с такими отказами борется, но не юридическими, а административными способами, к сожалению.
По суду отказ оспаривается легко. Нет оснований отказывать в приватизации участка по причине того, что когда-нибудь в будущем он будет переведен в зону жилой застройки. Город это делает исключительно потому что земля под промышленность намного дешевле стоит, плюс льгота — за четверть цены покупают участки. Если будет жилье, то и кадастровая стоимость вырастет в разы и никаких льгот быть не может. Выкуп по максимальной цене и потом стройте жилье сколько душе угодно. Выгода в таком случае исчисляется сотнями миллионов рублей.
Перевод «промок» в жилье провоцирует конфликты и социальное напряжение, тормозит многие проекты. Но новый Генплан безусловно исполнит роль Аннушки;)
Перспективные локации в городе всегда способствуют рождению амбициозных планов у застройщиков. Так, в начале года АО «ТГК-1» пыталось добиться в Арбитражном суде признания незаконным решения Комиссии по землепользованию и застройке, которая в 2019 году перевела участок на Кожевенной линии из общественно-деловой застройки в зону, где разрешено возведение жилых домов. Энергетики обратились в суд, т.к. не смогли скорректировать санитарно-защитную зону Василеостровской ТЭЦ, расположенной в юго-западной части Васильевского острова. Причина — рядом земельный участок для многоэтажной жилой застройки. Суд они проиграли, но и проблема решилась — в ЕГРН были внесены сведения о СЗЗ в соответствии с требованиями законодательства. Плюс там все-таки не дома должны были построить, а паркинги. Стороны остались довольны. Но подобное дело — скорее исключение из правил, положительный пример решения спорной ситуации.
Вспомним хотя бы как в 2018 году был громкий конфликт между жильцами ЖК «ЗимаЛето» на Охте и лакокрасочным заводом, которой располагался на противоположном берегу реки. Получилось так из-за сокращения Роспотребнадзором СЗЗ со 150 до 40 метров. И компания, которой принадлежал завод обжаловала решение госоргана в суде, так как сокращение произошло без их ведома. Но суд встал на сторону государства. Производство по-прежнему существует, а конфликт был исчерпан обещанием переноса производства в другое место.
Таких примеров множество. Но случается и так, что СЗЗ становятся необходимы уже на застроенных территориях. Такое произошло на Канонерским островом, когда построили ЗСД. Жильцов четырех домом пришлось расселять. Конфликт был с собственников, который не согласился на переезд и остался отстаивать свое право в пустой многоэтажке. При этом соседи переселенцев, наоборот, считают СЗЗ слишком маленькой, чтобы жить «без шума и пыли».
Ситуация со ЗНОП также непростая. Недавно фармзавод «Полисан» добился исключения части сквера из зоны зеленых насаждений. Жители поселка Песочный сейчас озабочены строительством медицинского кластера с автостоянками. Проект стоянок предусматривает защитные зоны, запрещающие размещение близко к корпусам больницы. Соответственно, ЗНОП может подвергнуться сокращению. Ожидаем суды. Но многие спорные вопросы все-таки решаются на стадии согласования проектов так или иначе.
Генплан способен повысить градус конфликтов. В проекте уже подразумевается перевод части промзон под жилую застройку. Например, проект редевелопмента ООО «НИИ «Химволокно» с участками на ул. Химиков 20 — сразу две защитные зоны, одна из которых установлена для городского кладбища животных. Вопрос с СЗЗ будет решаться и после переезда хлебозавода с улицы Маршала Тухачевского, 24 в г. Пушкин. Компания хочет отдать участок под многоэтажку, но мешает АЗС рядом.
На протяжении последних двух лет многие люди, понимая, что их земельные участки будут переведены из промзоны в зону жилой застройки (или даже инициируя заявками внесение в Генплан), пытаются выкупить у города участки за бесценок. По законодательству, если 70% участка используются под промышленность, то можно выкупить за 25% от кадастровой стоимости. Льготный выкуп. Но это еще нужно доказать с помощью ведомости ГУИОН. Многие клиенты, несмотря на предупреждения юристов, пытаются вытащить счастливый билет и ввязываются в авантюру с городом. Но не учитывают колоссальное количество административных барьеров для выкупа. Один из них — все участки, площадь которых более 1 га (а это вся промка обычно), рассматриваются на т.н. «малом правительстве». А там решается все просто — слайды посмотрели, обсудили, причину нашли, отказали. Комитет по градостроительству и архитектуре отвечает на подобные запросы очень просто — несмотря на то, что сейчас земля под промышленность, в Генплан направлен проект внесения изменений, сделаем на этом месте зону жилой застройки. Все, вопрос решен. Город с такими отказами борется, но не юридическими, а административными способами, к сожалению.
По суду отказ оспаривается легко. Нет оснований отказывать в приватизации участка по причине того, что когда-нибудь в будущем он будет переведен в зону жилой застройки. Город это делает исключительно потому что земля под промышленность намного дешевле стоит, плюс льгота — за четверть цены покупают участки. Если будет жилье, то и кадастровая стоимость вырастет в разы и никаких льгот быть не может. Выкуп по максимальной цене и потом стройте жилье сколько душе угодно. Выгода в таком случае исчисляется сотнями миллионов рублей.
Перевод «промок» в жилье провоцирует конфликты и социальное напряжение, тормозит многие проекты. Но новый Генплан безусловно исполнит роль Аннушки;)
