Чтобы определиться с ответом, давайте разберемся с «двумя китами», на которых держится аренда недвижимости, находящейся в собственности Санкт-Петербурга. Так как информации очень много придется ее разбить на пару постов.
Мы часто говорим о востребованности коммерческой недвижимости в Петербурге и о регулярном изменении цен на нее. А наиболее привлекательные коммерческие помещения чаще всего расположены в центре города. И сдает их в аренду соответственно город. Здесь стоит сказать, что есть плюсы и минусы аренды коммерческой недвижимости у города:
+ относительно низкая арендная плата
+ гарантии нерасторжения договора при отсутствии нарушений со стороны арендатора
+ интересные локации
- невозможность заключения субаренды, либо значительные сложности
- целевое использование объекта аренды
- бюрократизм и длительность всех процедур, связанных с арендой
- невозможность или серьезные проблемы с продлением договора аренды.
Аренда недвижимости у города происходит по двум сценариям: торги, либо целевым образом.
Начнем с торгов. По общему правилу торги проводятся в форме аукциона. Аукцион проводится в отношении фактически свободных объектов нежилого фонда, находящихся в казне Санкт-Петербурга и не обремененных правами третьих лиц.
Не могут быть выставлены на торги следующие объекты:
- в отношении которых в КИО поступили предложения об ином порядке предоставления во владение и (или) пользование (от ИОГВ, ГУП, ГУ)
- включенные в Фонд находящихся в собственности Санкт-Петербурга объектов нежилого фонда, предназначенных для предоставления в аренду исключительно для осуществления социально значимых видов деятельности;
- включенные в Фонд творческих мастерских Санкт-Петербурга;
- в отношении которых в установленном порядке приняты решения о реконструкции (приспособлении для современного использования) или приватизации;
- в отношении которых на совещании по вопросу распоряжения Объектом принято решение о подготовке распоряжения Комитета о приватизации (продаже) Объекта;
- в отношении которых Межведомственной комиссией принято решение о возможности отнесения Объекта к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома/нежилого здания;
- в отношении которых выявлена перепланировка (изменены внешние границы Объекта), сведения о которой не внесены в ЕГРН.
- начальная цена — арендная плата (АП) ежемесячная (для объектов культурного наследия) или годовая (для всех иных объектов). АП рассчитывается по Методике, утвержденной законом Санкт-Петербурга.
- шаг аукциона 5% от начальной цены.
- срок договора аренды — 49 лет для ОКН и 10 лет для всех остальных случаев.
- задаток:
50% от начальной цены — если начальная цена более 1 млн руб.
Все торги сейчас город проводит в электронной форме. Что значительно снизило число спекуляций в этой области. Хотя злые языки утверждают, что если вы примете решение участвовать в торгах, вам могут позвонить и предложить на небольшую сумму снять заявку, которую звонивший почему-то вдруг подал вместе с вами на интересующий вас объект :) Хотя задаток обычно отбивает желание у многих спекулянтов баловаться на торгах.
Пока вы решаете, арендовать ли недвижимость у города на торгах или проще поискать на вторичном рынке, я в следующей публикации расскажу про то как можно арендовать у города целевым образом;)
Еще одним способом получения в аренду городской собственности является целевое предоставление.
Без торгов предоставляются:
- некоммерческим организациям, созданным в форме ассоциаций и союзов, религиозных и общественных организаций (объединений) (в том числе политическим партиям, общественным движениям, общественным фондам, общественным учреждениям, органам общественной самодеятельности, профессиональным союзам, их объединениям (ассоциациям), первичным профсоюзным организациям), объединений работодателей, товариществ собственников жилья, социально ориентированным некоммерческим организациям при условии осуществления ими деятельности, направленной на решение социальных проблем;
- адвокатским, нотариальным, торгово-промышленным палатам;
- медицинским организациям, организациям, осуществляющим образовательную деятельность;
- лицу, с которым заключен госконтракт по результатам конкурса или аукциона, проведенных в соответствии с 44-ФЗ или 223-ФЗ, если предоставление указанных прав было предусмотрено конкурсной документацией;
- взамен недвижимого имущества, права в отношении которого прекращаются в связи со сносом или с реконструкцией здания, строения, сооружения, которыми или частью которых является такое недвижимое имущество;
- являющееся частью или частями ОНФ, если общая площадь передаваемого имущества составляет не более чем 20 кв. м и не превышает 10% площади соответствующего ОНФ;
- лицу, подавшему единственную заявку на участие в конкурсе или аукционе, в случае, если указанная заявка соответствует требованиям и условиям, предусмотренным конкурсной документацией;
- передаваемое в субаренду или в безвозмездное пользование лицом, которому права владения и (или) пользования в отношении ОНФ предоставлены по результатам проведения торгов;
- в порядке предоставления государственной преференции.
Соответственно, если вы подпадаете под один из случаев, вы можете рассчитывать на целевое предоставление помещения или здания. Для этого вам придется собрать достаточно большой комплект документов, и потратить достаточное количество времени. Помимо этого, есть множество тонкостей от соблюдения или несоблюдения которых, зависит, получите ли вы объект в аренду или нет.
Стоит отметить, что, конечно, многие бы хотели получить в аренду городской объект недвижимости «целевкой», но стоит сказать и о подводных камнях такого предоставления.
- Невозможна субаренда. Это вытекает из самой правовой природы целевого предоставления — некая льгота субъекту, связанная с ситуацией или личностью самого субъекта. Условие о запрете субаренды будет обязательно включено в договор аренды.
- Срок договора аренды — как правило, это 3 года, в редких случаях — 5 лет (на торгах 10 лет).
- Ежегодные проверки фактического использования ОНФ (как со стороны ККИ, КИО, так и со стороны УФАС в ряде случаев).
Выбирать вам — торги или «целевка», везде есть свои плюсы и минусы. А если у Вас не получится ответить на этот или другие вопросы, обращайтесь к нам в «Экстра юс». Мы вам поможем!
